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宝龙商业产品线解析及70座已开商业项目盘点

来源: 澳门金沙官方 林平 2021-07-28 11:35

出品/澳门金沙官方&搜铺网

撰文/林平

导语:经过前期的野蛮生长到后来的逐步成熟,再到如今的多元创新,中国商业地产已经站上了新周期的起点。

未来十年,商业地产将衍化出怎样的发展生态和格局,很大程度取决于综合实力更强,运营水平更高的行业头部力量。他们掌握了市场的绝对话语权,主导着区域乃至全国的商业地产市场运行,在城市更新建设和消费变革中更是起到了不可忽视的先锋模范作用。

澳门金沙官方零售研究中心特此推出“重点开发商商业产品线解析及已开项目盘点”系列专题,聚焦头部开发商,梳理各大企业商业产品线发展脉络,总结他们各自的运营特色和发展规律,形成图文数据资料,以供行业参考学习。

作为商业地产领航者,宝龙地产于1990年在中国澳门诞生。2007年,宝龙地产在福州开启商业首秀,随后开始扎根内地,不断进行深耕。2009年,宝龙地产在香港主板成功上市,并连续十五年获得“中国房地产百强企业”、连续十年获得“中国商业地产公司品牌价值TOP10”等荣誉。

经过多年在商业地产领域进行探索,宝龙地产已经打造出了超级标杆宝龙一城、标准项目宝龙城、标准MALL宝龙广场、社区商业宝龙天地以及特色商业宝龙星汇等五大商业产品线。

2019年12月30日,宝龙地产分拆宝龙商业上市,成为中国内地首家赴港上市的轻资产商业运营商。自2016年接棒义乌佛堂宝龙广场,实现首个轻资产项目落地以来,截至去年底,宝龙地产已经有6个轻资产项目落地,主要为合作方提供市场研发、项目招商和运营管理服务。

值得一提的是,宝龙在发展的同时,还通过联手腾讯启动“纽扣计划”等,运用科技赋能来提升公司运营能力。

数据显示,截至2020年12月31日,宝龙商业已获取管理商业项目118个,全年新增签约35个项目。宝龙商业“1+1+N”布局策略,即“重点聚焦长三角、发展粤港澳大湾区、积极拓展优质机会型地区”的战略已初见成效。目前在管项目中,长三角占比71%、环渤海占比10%、东南部占比10%、中西部占比9%。

值得一提的是,在商业竞争十分激烈的华东市场,通过深耕长三角,宝龙商业已经形成了自身优势,不过,华东市场依然是商业度成熟较高的市场,随着宝龙项目继续落子,其整体运营水平和实力也会被市场进一步检验。

2021年是宝龙商业启动“新五年战略规划”,朝着“自持购物中心超百座以及核心利润超百亿、权益销售额超千亿、上市公司总市值超千亿”目标前进的第一年。

据悉,今年宝龙商业已在计划中的开业项目为22个,其中宝龙广场13个、宝龙天地3个、宝龙星汇项目6个,主要集中在长三角地区和珠三角地区。而下半年,还有18个商业项目将要开业。

稳中有进,不断试水深耕

在2020年财报中,宝龙集团董事局主席许健康曾强调,宝龙会加强区域重点城市的市场跟踪和研究,实现精准产品定位。

回望宝龙多年发展,深耕一直是发展主基调之一。从2007年落子福州,到2011年之前,宝龙开始小步扩张,主要在三四线城市进行深耕。据了解,2011年之前,宝龙共开出10家购物中心,其中三四线城市占到6成。

一二线城市始终是检验商业能力的试金石,宝龙显然也没有放过在一二线城市深耕的机会。2013年,宝龙首次提出“深耕上海,聚焦长三角”战略,将发展重心转移至华东一二线城市,随后,上海宝山宝龙广场、杭州下沙宝龙广场等多个项目亮相。其中,杭州下沙宝龙广场为轻资产项目。

在开出宝龙广场的同时,宝龙开始不断丰富商业产品线,既向高端综合体试水,也在社区商业领域不断尝试。2016年,宝龙高端产品线宝龙城相继在上海和杭州开出。2018年,面积达12.2万㎡的宝龙超高端城市综合体宝龙一城在厦门亮相。

依托母公司的资源优势,宝龙商业遵循经济发展、区域特点、消费形态等商业规律,目前已经形成了宝龙一城、宝龙城、宝龙广场、宝龙天地和宝龙星汇等五大产品线,覆盖都市、区域、社区、特色街区等场域。

宝龙商业总裁陈德力此前曾表示,宝龙商业的战略是区域选择优先,重点会选择长三角、大湾区。宝龙先占领城市高地,比如长三角的上海、杭州、南京、宁波等,然后再布局下一步二三线城市。此外,宝龙商业也在考虑持续进入社区商业领域。

从超高端到社区级,形成五大商业产品线

经过多年探索,根据布局城市及产品区位的不同,宝龙商业已经建立起差异化的产品线,形成了宝龙一城、宝龙城、宝龙广场、宝龙天地和宝龙星汇等系列产品,这也是宝龙多元化产品竞争优势。

2018年9月,宝龙旗下超高端产品线宝龙一城在厦门正式开业,这是宝龙商业打造的超级标杆项目,也是目前唯一一个已开出的项目。该项目是厦门东部商圈最大体量的购物中心,融合购物中心、超5星级酒店W酒店、5A级写字楼、高端公寓、精品SOHO与艺术中心为一体,也是岛内首创、厦门唯一的六位一体商业综合体。随着运营逐步成熟,宝龙一城也在往南昌等城市进军。

宝龙商业旗下中高端产品线宝龙城,目前已在上海和杭州市场总共布局两个项目,未来也会向厦门等市场进行拓展。

宝龙广场是宝龙商业旗下中端商业项目,也是布局最多,最为纵深的项目。宝龙广场商业体量一般在3-20万㎡,面向社区级别体量大致在3-5万㎡,城市区域级别体量在5-8万㎡,城市级别体量在8-20万㎡。截至目前,宝龙广场已进入上海、浙江、福建、江苏、安徽、四川、重庆、河南、山东和天津等10个省(市),在营项目达到53个。

宝龙天地是宝龙商业布局社区商业的主要项目代表,目前已进入苏州、上海、杭州、东营、海阳、淮安等6个城市。

2014年,宝龙提出了轻资产化发展战略,紧接着在2015年落地了首个项目。2020年7月,宝龙商业在轻资产运营管理上迈出重要一步,收购浙江星汇商业管理有限公司60%股权,后者是长三角地区领先的商业管理公司。通过此次收购,宝龙将不断拓展多元化服务、持续驱动商业升级、巩固在长三角地区的领先地位。

而星汇旗下诸多项目被纳入宝龙新产品线——宝龙星汇,后者主要为特色商业+主题街区模式。截至目前,宝龙商业在营宝龙星汇项目为8个,主要布局在浙江宁波、金华、福州、台州、嘉兴等市场。

在业内人士看来,宝龙商业的优势在长三角市场,不过其运营能力仍有待提升。以商铺出租率为例,2019年宝龙商业整体出租率与新城、龙湖等企业相比差距较大。在宝龙商业提出的未来三年目标中,有一条是出租率超过95%。而在2020年,龙湖在全国已开业的49家购物中心的平均出租率已经高达97%。

在资本化运营方面,宝龙商业也在尝试资产证券化运作。对于宝龙来说,这或许是未来一个重要的转型发展方向。

▼附全国已开业宝龙商业项目一览表

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