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真实的成都港汇天地:整体开业率仍然不高

来源: 商业地产志 陆一 2021-07-22 10:04

绿植多的项目,大概率不会太差。

两个月前就听说成都天府五街有个「大飞碟」,最近总算得空前往「飞碟」所在的项目——成都港汇天地(下称港汇天地)。

此前有关于这个项目的报道,高频出现的关键词有飞碟、森系、社交,在我看来这三个词分别指向的是标签印象、场景印象和内容印象。

不过,无论是森系场景还是科技装置,最终都需要落脚到内容本身的竞争力上。

于是,实地走访港汇天地之后,我也从空间场景和内容体验两个层面,尝试梳理出两套「游逛方案」,供各位参考。

毕竟,在成都「国际城南」的天府五街,如此重社交属性,场景打造如此煞费苦心的项目,港汇天地算是第一个。

方案一

基于空间场景的观光打卡

这个方案是针对主要目的在于观光打卡拍照凑热闹的群体。

当然,即便不是冲着所谓打卡来的人,在看到港汇天地的第一眼,也会被巨大的飞碟吸引目光。

所以,从这个层面上讲,这套方案实则适用于所有第一次来这个项目的人。

既然是观光打卡,那就先简单梳理下港汇天地值得打卡的几个点——

第一个,自然是远远就能看见的「大飞碟」。

第一眼看到的是飞碟的「标识性」,作为最抢眼的一处标签/景观,它能够在第一时间吸引消费者注意。

但其实,在造型吸睛之外,「飞碟」还具备明显的功能性——

比如,位置处于两栋楼体之间,自然形成一个主入口的「门头」;

比如,表层设置有LED屏幕,不同时段(尤其夜间)会呈现不同的光影色彩,加强项目的昭示性;

比如,通过屏幕能进行日常的项目信息展示,以及不定期的品牌及活动的宣传推广;

再比如,飞碟顶部还将打造一个屋顶花园,既能作为活动空间,也是不错的观景台;

还比如,飞碟内部本身也是一个可用空间,大鸭梨餐饮旗下高端品牌wanwea萬蔚·乐餐厅全国首店,目前正在飞碟内进行紧锣密鼓的内装工程。

※这里插播一句,虽然围挡上写着「7月即将闪耀落地」,但现场施工人员表示至少要等到8月以后才能呈现。

第二个,是与项目主入口相衔接,引导消费者通往B1层的「景观瀑布」。

景观瀑布位于主入口的下沉空间,石头、流水加上绿植,整体氛围是有了,但要说「瀑布」,emmmm.....至少我看到的是潺潺涓流,或许会随时间进行水量调节?

尽管如此,在主入口有强势视觉吸引的飞碟装置之下,这一处设计还是能够将不少客流吸引至下沉广场和BI层区域。

第三个,就是在游逛动线上一定不会错过的「小丛林」。

从前面的瀑布入口下去到B1层之后,会自然进入港汇天地打造的丛林景观中。

「小丛林」将B1层原本的单一动线分割成了三条相对平行的多动线——两侧是商户,中间是景观,景观之中还有一条「丛林走廊」

在经过丛林的途中,还会体验到「mini镜湖」和「林间树屋」。

穿过小丛林之后,将到达由另一个入口延伸下来的喷泉广场。

※踩盘时段,喷泉暂未开启

港汇天地的「小丛林」,让我想到重庆光环的室内植物园。

当然,二者从规模层面不可同日而语。但从设计思路上看,一个侧重区域打造,一个侧重场景营造。

重庆光环的「植物园」不仅占据大面积空间,而且位于室内相对独立的区域,更偏向是商场里面的一个「主题空间」,有自己单独的入口和出口,与商场的其他空间和商户也有一定的区分和距离感,但从规模、话题性和标签性等多维度来看,其综合评分自然会高出许多。

△重庆光环|图据网络

而港汇天地则是让景观变成自然动线的一部分,并且,除了负一层中区相对集中的丛林景观之外,包括入口瀑布景观、空中植物连廊、多点位树屋,甚至一些商户的外摆区,也充分和绿植景观相融合。

因此,港汇天地的丛林景观虽然发挥空间有限,但胜在场景与空间、商户没有明显的割裂感,衔接更自然,能够让消费者自然而然地走进其打造的场景中。

最后再简单说一说前面提到的「树屋」。

这一设置既是景观,也是空间。而且,不仅是在丛林之中有出现,在丛林之上的1楼连廊和其他区域也有分布。

只不过,在我造访时,除了1层有两个树屋里面放有部分植物等观赏性内容之外,剩余大部分都只是简单地摆在那里,暂时未能看出任何内容展示和功能体现。

比如,当我穿过丛林走廊到达一个树屋时,以为树屋里面会有休息区,但实际上空空如也。

再比如,有一个树屋出现在一家商户的门口,我以为这里会自然成为商户的外摆空间,但结果仍旧是什么都没有。

因此,关于树屋的「功能性」呈现方面,希望后期可以很好地利用起来,为消费者带来更丰富的场景体验。

其实,把前面的几个「打卡点」整合起来看,就不难发现港汇天地在进行空间设计和场景打造时的思路和亮点。

首先,要有让人过目不忘的「标签」。

这一点其实在国内有不少优质案例做了很好的打样,比如成都IFS的爬墙熊猫,深圳万象天地的长鼻子抱抱象。

尽管从项目体量和定位上港汇天地与此二者相去甚远,但这样的思路借鉴必然值得肯定。

其次,要让场景与空间进行自然且合理的互动。

基于开放式街区与盒子商业在模式上的差异,再加上项目本身体量并不大,所以港汇天地也意识到,与其打造引流目的性更强的「主题区域」,不如将「主题」合理嫁接和融入到整个空间动线之中。

最后,要兼顾空间及场景的审美性与功能性。

客观地讲,这一点在前文的描述中虽有所体现,但目前来看,整体表现不算上佳,还需进一步完善。

审美层面,虽然瀑布、绿植、树屋等都在及格线上,也能引发大家自主的拍照打卡,但场内也会看到一些在审美上略失水准的地方。

※审美问题相对主观、见仁见智,现场确有几处个人会觉得搭配和设计略显粗糙。

功能层面,走访下来我发现,整个项目只有丛林景观区域能看到一两处可供休憩的公共空间,其他地方几乎没有设置公共休息区。

△项目内为数不多的休憩区

但实际上,港汇天地有不少区域和场景,都可以设计一些公共休憩区。

针对方案一的主要考虑观光打卡的话,建议白天甚至上午过去,如此,拍照可以更轻松地避免其他人入镜。

整个行程,20分钟左右就能搞定。

当然,愿意多待一会儿的朋友,可以在小丛林一侧的奶茶店点上一杯饮品,然后或坐在店铺观赏景观,或身处丛林之中细细体验。

方案二

基于内容体验的深度社交

如果说前面的方案,相对更适合特意前往的「远处客群」的话,那么第二个方案或许更多考虑的是周边会高频造访的「核心客群」。

作为项目最大的网红标签,同时也是主入口的重要景观,「大飞碟」是架在两座塔楼之间的,再加上另外一侧入口还有一座塔楼,所以整个港汇天地街区看起来更像是衔接几座塔楼的配套商业。

三座塔楼分成A、B、C三栋,从项目上的导视图来看,A栋位于主入口飞碟广场的一侧,主要是写字楼和少量商户,另一侧的B、C栋则与次入口的银河广场相连,华润旗下的有巢公寓和龙湖旗下的冠寓,都入驻了此区域。

很明显,自带的几栋塔楼,与街区可以便捷连通的外围办公楼,乃至软件园的部分园区,都能够为港汇天地的街区商业提供日常相对稳定的商务白领客群和年轻时尚客群。

而除此之外,项目附近也有不少相对成熟的住宅区,包括朗基天香、嘉祥瑞庭南城、美城悦荣府、蜀郡又一城、保利锦江里等。所以,这部分居住人口也是港汇天地需要考虑和照顾到的客群。

据官方信息显示,港汇天地的商业部分约3.5万方,体量并不算大,但观察下来,其整体招商逻辑和运营思路还算比较清晰。

既然方案二是基于内容体验的深度社交,那么这里一定是多少具备社交所需的内容。

首先,主力大店兼顾了日常生活配套所需。

包括:超市——约5000㎡盒马鲜生;电影院——莱纳星影城;健身房——带室内泳池的威尔士健身;KTV——魅KTV;酒吧——Play House的全新概念店。

其中,KTV、健身房和酒吧都位于写字楼的空间之中,而且,从写字楼的4楼亦可直达萬蔚所在的飞碟内部。

另外,像便利店、蛋糕/面包店这类商户,虽不具备强烈的社交属性,但基于社区日常生活配套的便捷度,港汇天地也考虑到了其必要性。

其次,餐饮业态是肉眼可见的「绝对主力」。

毫无疑问,餐饮是与社交关联度极强的业态之一。而从已经开出的商户和打围中的品牌来看,餐饮无疑是港汇天地占比最高的业态。

从下面这张品牌展示图中,也能明显看出餐饮类商户的比重。

港汇天地对餐饮业态的安排,可以分为两个部分来讲。

一是针对工作日周边上班族的刚需用餐需求,港汇天地配备了一定比例的快餐、简餐,如袁记云饺、王妈热卤、绽花冒菜香锅、顺旺基等。

这类品牌通常具有低客单、高性价比以及用餐时间短、翻台率高等特点,可以引发日常以午间时段为主的高频消费。

二是,针对更大范围的日常商务社交和宴请聚会等需求,港汇天地重点引入了火锅、中餐、日式烧肉、美食餐厅、法式餐酒吧、泰式餐厅等多个类别的大餐饮,还包括音乐餐吧、酒馆等具有明显夜经济属性的业态类别。

目前已入驻品牌有:夕又火锅、Meet Phuket、Meet Sakura居酒屋、本来年代酒馆、肉竹、BOX、TEMPO BAR、垦bye音乐餐厅、2x2、Long's食与酒、300杯烧肉·酒肆等。

在简餐和重餐之外,港汇天地也适当地搭配了咖啡与茶饮,譬如门神位的星巴克太平洋咖啡,以及B1层相对集中的丸摩堂、树夏、蜀色茶颜、书亦烧仙草。

如此一来,不仅用餐选择比较丰富,而且社交场景也会更多样化一些。再搭配影院、KTV、酒吧等内容,能够有效提高客群在下班之后的晚间时段,以及周末节假日期间的到访几率,并让消费者在此留驻更长时间,进而真正实现深度社交这一目的。

后记

聊聊港汇天地的竞争力

前文所述,都是我个人基于现场看到的情况,去尝试理解的空间打造思路和品牌招商逻辑。

主观愿望上,我认为港汇天地的「想法」至少是清晰且合理的,至于客观效果,可能还需要考虑到市场环境和运营培育期等因素。

不少品牌因为项目的街区形态和空间场景亮点被吸引而来,但商户要盈利、消费者要满足需求,都需要项目方呈现更具市场竞争力的品牌组合,并具备更扎实有效的运营策略。

小范围来看,港汇天地附近有成都银泰城、花样年红唐,3KM左右的范围内,还有靠近天府大道的远大购物中心,紧邻剑南大道的世豪广场和鹭洲里,以及铁像寺水街、Upark公园等项目。

与身旁近邻相比,港汇天地的优势在于街区形态和场景打造,虽然内容的差异化比较明显,但业态品类的丰富度并无优势(有着「软件园食堂」之称的成都银泰城及其悦坊在餐饮的比重和类别上也比较丰富,并且运营已经相对成熟);

和稍远处的竞品相比,港汇天地或许需要在强化标签印象的基础上,对品牌级次的提升和社交氛围的营造持续发力。

大范围来看,目前成都市场上定位社区级的街区商业并不在少数,比如城西的武侯星悦荟,城东的廊里,这类项目在形态及内容上,实则都能够与港汇天地进行对标,甚至有部分重复的品牌商户。

所以,长远来看,要持续吸引大范围的消费注意并不容易,甚至几乎不可能。

那么,港汇天地还是要深挖社区配套和商务配套的精准需求,以提高核心客群的消费粘性和消费依赖为运营重点。

不过眼下的情况是,虽然港汇天地在3月就率先开出了三家主力店,5月已宣告正式开业,但至今其整体开业率仍然不高。

这样的开业节奏,无论是主动为之还是无奈之举,都在客观上延长了作为一个新项目的入市培育期。

若是后续的品牌话题与开铺节奏没有跟上,港汇天地在消费大众心里的印象分或将大打折扣。

毕竟,如果只是为了装置、空间和场景来打卡,很难保证「回头客」的概率,最终还是需要依靠各类品牌的自身号召力,以及内容与场景深度互动的持续吸引,才能确保项目的运营得到稳定提升。

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