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主题:上海购物中心「内卷度」发榜,热点购物中心量化透析

alan66

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出品/联商专栏

撰文/澳门金沙官方高级顾问团成员、澳门金沙官方上海商业情报专栏 郭歆晔 司马和一

图片/恒基旭辉天地

上海购物中心的数量与质量乃至类型多元度都堪称国内第一,但竞争激烈导致的内卷度同样很高。

基于大众点评网热门商场榜的数据,Mall星人及中商数据近日对上海各区商场的人气指数进行了统计和分析,得出从各区热门商场TOP10。我们从中也能一定程度上看出商业的竞争热度——用当下流行的词来说,就是内卷度。

总体而言,点评网上人气高的热门商场有三大特点:一是营销活动多且热门;二是商场各场景适合拍照打卡;三是网红餐厅多。

虽然人气指数与商场的客流量及营业额有一定的正相关性,但并不完全等同,故热门商场TOP10并不等于销售额TOP10。所以,我们也能发现有面积不大的商业街区上榜。

据中商数据统计,上海各类商场与商业街区超过500家,能脱颖而出的项目各有看点。同时,上海各区商业发展水平并不平衡,通过16区热门榜TOP10可以看出各商业的差异性。

▲市区,黄浦和虹口新项目表现最突出,长宁区则是成熟期项目独占9席,黄浦与静安两区热门商场类型最为丰富多元;近郊,嘉定、闵行、宝山近年商业发展大爆发,热门商场均以新项目为主;远郊,金山、奉贤新项目较少,故以开业满5年的成熟期项目为主,而松江、青浦则以不满5年的新项目为主。另外需要说明的是,类似豫园商城等项目,因为大众点评统计口径的原因,此次未能进入TOP10,实际上豫园商场等项目的人气是很高的。

▲近5年内,地处远郊的青浦、嘉定、松江的新开项目相对较多。这从侧面说明,在市区和近郊的商业日渐饱和的情况下,各大开发商和品牌正在将触角延展至远郊,寻找新的增量。

▲总体来看,进入TOP10的商场还是以开业5年以上的项目为主。新项目的亮相,往往会因为新店效应获得较高的人气,但若想成为真正的热门商场,保持长久的高人气,则需要持续的精进的运营。

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上海全市热门商场TOP10透析

5月底全新开幕的漕河泾印象城,登上6月初全市商场人气首位。环球港、Lalaport啦啦宝都金桥(5.10开业)、南翔印象城MEGA、世纪汇、上海日月光(打浦桥)、iapm环贸、长宁龙之梦、美罗城、静安大悦城分列第二至第十。其中,外资项目占半壁江山。

全市营业额TOP10的上海恒隆广场、上海国金中心、港汇恒隆广场、百联青浦奥莱、第一八佰伴未能入选此次热门商场TOP10,或因近期恰巧是营销活动空窗期,又或因上海恒隆广场和百联青浦奥莱分别以高端奢侈品及名品折扣见长,与大众点评网主流客群适配性较低,导致其未能入围点评榜前十。不过,这不影响这些项目的行业地位。

▲热门商场TOP10中,年营业额20亿元以上商场相对较多的区是:闵行、黄浦、静安、长宁、杨浦、浦东、徐汇、普陀。宝山、松江、奉贤、金山、崇明暂时没有商场进入「20亿俱乐部」。

▲绿色字体项目为去年新开业项目。尽管是累计的点评数量,但也有不少去年的新项目入选。这一方面说明这些项目定有可取之处,另一方面也说明商业地产行业竞争激烈,在面对老对手的同时新对手随时可能出现,唯有自身持续迭代调整,方能立足。

▲累计点评量数据,从横向比较的角度,让我们看到了上海各区商业的差异。截至目前,静安、黄浦、浦东占据了累计点评量的前三甲(三者差距小于10%),这三个区有着不容置疑的商业成熟度。不过,黄浦、浦东、徐汇的第二阵营(板凳厚度)超过静安,也就是说,冠军的位置未来随时可能改变。事物循环相生,目前排位后面的区反而有后发优势。无论静安还是黄浦或浦东,单个区的TOP10累计点评量,都相当于嘉定青浦宝山松江奉贤崇明七个区的总量的N倍。区域不平衡的背后,是差距,也是机遇。伴随郊区五大新城的开发,未来上海各区商业将呈现出更多的精彩,以及更多的竞争。

▲除了尚处于商业补课期的虹口、普陀、奉贤、金山四区及远郊崇明外,其他11区均是8万平方米以上大型商场占据主角地位,闵行区更是以15万平方米以上巨型购物中心为主。

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上海16区热门商场TOP10透析

1、黄浦

黄浦有9家商场年营业额超10亿元,但只有7/9入围热门榜TOP10,可谓内卷度最高的区。

南京东路、淮海中路、新天地是黄浦区TOP10热门商场最集中的三大商圈。

零售平平但以人气餐饮著称的上海日月光排第一,可谓情理之中,意料之外——拥有表现惊艳的POKIPOKI泰食谷仓茶餐厅上海新首店与常年排队的哥老官重庆美蛙鱼头、明洞王妃家·炭火烤肉、魔丼屋。

5月新开幕的恒基·旭辉天地凭借建筑大师与众不同的网红设计,迅即成为拍照打卡新圣地,成为黄浦人气第二高商场,充分验证颜值的重要性。今年下半年旭辉商业还将开出长寿路旭辉企业大厦与杨浦宝龙旭辉广场两个新项目,值得期待。

恒基·旭辉天地 图片来源:项目供图

位于人民广场站的上海来福士与位于马当路站的兄弟商场凯德晶萃,一个长盛不衰一个后起之秀,都是不缺客源的轨交换乘枢纽上盖,更是好逛好吃的好场子,本此构成黄浦”老三老四“王牌组合。

BFC外滩金融中心以江景与活动见长,伴随6月5日盛大的首届BFC外滩音乐季与重归的外滩枫径2.0版本夜市,人气渐趋火爆,项目排名必将稳步上升。

淮海中路策展双侠TX淮海与上海K11,排名第六第七。

南京东路百货双宝——新世界大丸百货与新世界城,今年五一期间营业额双双入围全市TOP10,但大众点评网人气更多基于餐饮与展览,销售额关联度较小,排名第八第九。

尚在试营业阶段的博荟广场One East,继5月20日开业后陆续迎来了鹰集咖啡、六席台州海鲜餐厅(试营业)、YURITAN开张,以及主力店百丽宫影城(6月15日开业),项目整体开业率不断攀升,有望成为黄浦又一成功的滨江商业案例。

博荟广场 图片来源:项目供图

强手如林高度内卷的黄浦区,世茂广场、新天地广场、中海环宇荟、第一百货商业中心、悦荟广场、豫园商城、新天地街区均是经常晋身TOP10的高手,其实就看各自活动档期了,例如正在举办夏夜生活的世茂广场于6月中旬已强势杀回十强名单。

黄浦其他热点商场诸如:豫园商城、新天地、大上海时代广场、百盛、永安百货、香港广场、名人广场、第一食品商厦、老码头、FOUND158大同坊、新邻生活站、SOHO复兴广场、香港名都……虽然面积都不大,但各有特色。

随着新天地广场下半年调改升级到位,新天地时尚2改造竣工,世茂广场高区引入令人惊喜的文创演艺项目,拥有“最美玻璃穹顶”的外滩中央广场2期与绿地外滩中心1期开幕。

黄浦区未来的商场热门榜TOP10预计将像机场航班屏一样“城头变换大王旗”。黄浦商业人注定累并快乐着,加油。

2、静安

静安区热门商场TOP10最集中的三大商圈是南京西路、大宁、苏河湾。

本次赢得静安第一的静安大悦城的定位,可谓与大众点评网核心客户群极为接近,项目背后的运营推广实力不容忽视。随着项目200米超高层甲级写字楼以及商业风情街的竣工启用,项目整体实力还将更上一层楼。

堪称拥有魔都最多活动场地的购物中心——兴业太古汇,今年引入了BAO BAO ISSEY MIYAKE 中国大陆首家独立精品店以及美国知名人气餐厅The Cheesecake Factory芝乐坊继迪斯尼小镇后的上海2店等多家特色品牌,人气热度一路飙升,本次人气排第二。

上海正北区域最大的购物中心——静安大融城,凭借齐全的业态与丰富多彩的活动,成为阳城及大宁大华区域人气王,近期开幕的波奇宠物首家线下店为项目再添热度,获得本次静安热门商场季军。

静安嘉里中心、大宁国际商业广场、久光百货静安店、恒隆广场、晶品购物中心、芮欧百货、大宁音乐广场则分列静安第四至第十。

其他经常跻身十强的商场包括:协信星光广场、梅龙镇广场、悦达889广场、凯德星贸、张园丰盛里、巨鹿758等项目,下半年将开幕的大宁久光(久光旗下首个综合体)、上海MOHO(合生旗下高端产品线首发作品)、JiC静安国际中心以及改造升级中的中信泰富广场、嘉里不夜城将进一步加剧静安商场热门榜TOP10竞争战。

3、徐汇

徐汇区热门商场TOP10主要集中在徐家汇、徐汇滨江两大商圈。

此次排徐汇第一的漕河泾印象城选址独到,位于消费需求殷切而商业竞争空白的漕河泾园区。以印力上海团队日臻纯熟的操盘能力,异军突起和开业期的火爆都是意料之中。

漕河泾印象城

淮海中路沿线目前人气最高的商场不在黄浦(卢湾),而是徐汇段的环贸iapm。iapm可谓高端上海高端商场中人气最旺的场子,高人气商场中最高端的项目,与之相似的还有港汇恒隆广场与上海国金中心。

徐家汇三杰——美罗城、港汇恒隆广场、ONE Itc本次分列第三第四和第七。

5月中旬,美罗城在全新设计的美罗湾户外广场举办“行味 X 花漾徐家汇”咖啡生活节,项目人气进一步向好。

全面升级为顶奢商场后的港汇恒隆广场收获了销售额的暴涨,近期继续升级陆续引入了丹麦传奇手绘名瓷品牌Royal Copenhagen皇家哥本哈根、Saucony首家2.0形象店、BRAVE BAR&DIESEL HUB跨界餐厅、Wedgwood Tea Room、Panier des Sens 南法庄园等特色首店品牌,后续还将引入多家大牌。

本次徐汇TOP10热门商场还包括徐汇日月光、徐汇绿地缤纷城、大华光启城、徐汇正大乐城、星游。保利时光里则于本月中旬接棒星游城入选新一期的TOP10。

徐汇其他热门商场还包括:龙湖华泾天街、飞洲国际广场、汇金百货、太平洋百货、汇金奥莱、汇京广场、百脑汇、凌云·壹街坊、东方商厦等。

计划下半年加入徐汇战局的AI PLAZA西岸凤巢(“AI”取自“ART+ INTELLIGENCE”,寓意“艺术”与“智慧”的有机结合,以「智慧艺术家 灵感无限+」为创造理念,通过智慧科技赋能商业、融合艺术于一体)与阳光滨江中心将成为徐汇TOP10的有力竞争者。

AI PLAZA西岸凤巢 图片来源:项目供图

4、长宁

长宁区热门商场TOP10主要集中在中山公园与虹桥天山两大市级商圈。

沪上第一代巨型购物中心长宁龙之梦、融盒子与街区与一体的长宁来福士、沪上最小资的溜娃圣地虹桥南丰城荣膺本次长宁热门商场前三甲。

金虹桥商场、上生新所(人气打卡街区)、高岛屋、百盛优客、宾谷文化休闲广场、百联西郊购物中心、尚嘉中心分列第四至第十。

长宁其他热门商场还包括:幸福里、星空广场、KING88广场、汇金百货天山店。

下半年将开幕的虹桥中心Art Park大融城(各方面条件与漕河泾印象城颇为相似),以及街区商业新项目长宁国际IM Shanghai都将是长宁TOP热门商场的有力角逐者。

5、虹口

虹口热门商场TOP10主要集中在四川北路、北外滩与瑞虹新城。

近期虹口热门餐厅最多的白玉兰广场、点评总数榜人气餐厅超多的凯德虹口商业中心,分获本次虹口热门商场冠亚军。

瑞虹天地目前仅以非完整阵容的月亮湾、星星堂出战,获得第三。不过,虹口最大购物中心瑞虹天地三期——太阳宫即将加入战局。随着瑞虹天地补齐最后一块拼图,其整体的爆发力也非常值得期待。

瑞虹天地 图片来源:项目供图

凯德虹口商业中心的兄弟企业北外滩来福士也将于7月开业。北外滩来福士会有怎样的表现,值得关注和期待。

「四雄争霸」使得虹口商业一哥之战非常有看头。

百联曲阳购物中心、上滨生活广场、星荟中心、壹丰广场、利通广场、ist艾尚天地、金茂时尚生活中心此次分列第四至第十。

此外,下半年计划开业的2大项目,北外滩双狮汇、四川北路宝华商业广场与凉城搜乐城值得关注。

6、杨浦

杨浦热门商场TOP10集中在五角场、控江路、滨江东外滩三大商圈。

合生汇、紫荆广场、五角场万达、百联又一城、百联滨江购物中心、国华广场、上海国际时尚中心、悠方购物公园、宝地广场、东方渔人码头此次进入前十。

其他热门商场还包括:太平洋生活广场、太平洋森活天地、控江旭辉Mall、中原城市广场、君欣时代广场、悠迈生活广场、巴黎春天百货五角场店、创智天地、七巧国、国和1000广场等。

下半年被看好的新星是宝龙旭辉广场。

7、普陀

普陀区热门商场散布于中环、长风、长寿路、真如、曹杨等多个商圈。

本次TOP10依次是环球港、长风大悦城、百联中环、近铁城市广场、巴黎春天陕西路店、桃源Π商业广场、普陀绿地缤纷城(新开业)、189弄购物中心、我格广场、星光耀广场。

杨浦其他热门商场还包括:融创精彩天地香溢、金沙和美、星方汇、品尊国际、新邻天地、弘基时尚生活中心铜川路、汇融天地、主场ESP(6月刚开业)。

下半年计划开业的重点商场包括信泰中心、千树广场等。

8、浦东

浦东本次热门商场TOP10依次是Lalaport金桥、世纪汇、长泰广场、ifc国金中心、正大广场、百联世博源、陆家嘴中心L+MALL、晶耀前滩、LCM置汇旭辉广场、比斯特购物村(奕欧来)。

其他热门商场还包括:金桥国际商业广场、浦东嘉里城、复地活力城、周浦万达广场、九六广场、佛罗伦萨小镇奥莱、新达汇三林、百联世纪、第一八佰伴、金桥太茂、新田360广场康桥店(6月刚开业)等。

下半年计划开业的重点商场:众望所归的奢侈品重地前滩太古里、佛罗伦萨小镇2期、临港万达广场、云汇天地。

9、闵行

闵行本次热门商场TOP10依次是上海万象城、七宝万科广场、虹桥天地、爱琴海购物公园、中庚漫游城、龙湖闵行天街、仲盛世界商业广场、莘庄维璟印象城、龙湖虹桥天街、百联南方购物中心。

其他热门商场还包括:丽宝乐园、七宝宝龙城、凯德闵行商业中心、颛桥万达、新田360广场华侨城店、融信上坤中心先番城、浦江城市生活广场、古北1669商业广场、莲花国际广场。

下半年值得关注新项目:三井莲花路车站商业广场、梅陇信泰海梦一方。

10、宝山

宝山本次热门商场TOP10依次是宝山万达广场、宝杨宝龙广场、龙湖宝山天街、经纬汇、宝乐汇生活时尚中心、宝山正大乐城、巴黎春天大华店、宝山花园城、大华虎城嘉年华、罗店宝龙广场。

其他热门商场还包括:临港新业坊、诺亚新天地、三邻桥体育文化广场、红太阳商业广场、宝山U天地、吾品田风尚天地、北上海生活广场、乐坊尚优里。

下半年值得关注的新项目:宝山日月光、大华老镇嘉年华2期。

11、嘉定

嘉定本次热门商场TOP10依次是南翔印象城MEGA、嘉定大融城、中信泰富万达、江桥万达广场、嘉定宝龙广场、嘉亭荟1期、百联嘉定购物中心、中冶祥腾城市广场、信业购物中心、嘉定日月光1期。

南翔印象城MEGA 图片来源:项目供图

其他热门商场还包括:五彩城、罗宾森购物中心、疁城新天地、南翔太茂、花都荟、保利悦活城、悦乐坊。

下半年值得关注的新项目:嘉定宝龙天地。

12、松江

松江本次热门商场TOP10依次是尚处于新开业效应期的G60科创云廊、松江万达广场、九亭金地广场、宝乐汇佘山(新开业)、开元地中海、东鼎购物中心、亚繁亚乐城、保利悦活荟泗泾、新理想广场、新桥明中广场。

其他热门商场还包括:鹿都国际广场、平高广场、旭辉九亭U天地、五龙商业广场、三湘商业广场、飞航广场。

将于今年底亮相的松江印象城无疑和漕河泾印象城具备冲击本区一哥的实力。


松江印象城 图片来源:上海松江

13、奉贤

奉贤本次热门商场TOP10依次是奉贤宝龙广场、百联南桥购物中心、苏宁生活广场、蓝湾天地、连城商业广场、金汇商业广场、宝华帝华广场、星雨城时代广场、南方国际广场、浦商百货金叶店。

地处远郊的奉贤商业相对薄弱,前三甲几乎垄断了全区所有的人气,其他像样商场仅有人气寥寥的南桥老街商业广场。但未来可期,下半年即将开幕的富力万达广场势必向冠亚军发起冲击,计划明年开幕的龙湖奉贤天街与金汇天街更是实力超群。

14、金山

金山本次热门商场TOP10依次是金山万达广场、百联金山购物中心、五福商业广场、易家中心、东方商厦金山店、枫泾老街商业城、竞衡88广场、光明koko乐都汇、石化百货、欧富商业广场。

远郊区金山的商业现状与奉贤近似,其他像样商场只有蓝色海岸生活广场,但金山短期内没有后备队——没有新项目开业,远期则有上实城开海荟TOD综合体。

15、青浦

青浦本次热门商场TOP10依次是百联奥特莱斯、青浦万达茂、夏都小镇、青浦宝龙广场、首位SHOWAY、上海吾悦广场、青浦绿地缤纷城、虹桥食尚天地徐泾、东渡蛙城、百联悠迈青浦店。

值得注意的是,今年上半年进入试营业状态的首位SHOWAY、东渡蛙城,此次已迈入青浦前十。

青浦其他商场还包括:合生新天地、国家会展中心商业广场、桥梓湾购物中心东方商厦青浦店、富绅商业中心、光明荟、永业购物中心、博隆商业广场、新尚广场。

下半年值得关注的新项目:卓越喜悦荟。

16、崇明

因商业开发相对滞后,崇明本次热门商场TOP10未满额,仅有崇明万达广场、八一广场、堡镇商业广场、名岛生活广场、长兴岛辛泓广场入选。

不过,受花博会等因素利好,崇明万达广场等项目人气与业绩表现令人惊喜。

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ALAN
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