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主题:轻资产模式,为什么突然在商业地产圈子爆红

商业改变生活

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出品/联商专栏

撰文/汪中玉

商业地产下半场,在中国房住不炒大政策前提下,商业地产开发企业纷纷转型涉足轻资产,一时间轻资产成为各房企不可或缺战略方向,原本宽松的轻资产模式,成为拥挤不堪的赛道,进入商业红海。

一、2015年,成为中国轻资产元年,万达开始轻资产战略

万达轻资产启动始于2015年,是中国商业地产轻资产化元年。2015年1月14日,万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4家机构拟投资240亿元人民币,建设约20座万达广场。这标志着万达商业地产“轻资产”模式正式启动,万达商业地产将走上“轻重并举”的发展道路,开创全新的商业模式。

1、什么是轻资产?

轻资产又称轻资产运营模式,是指抓住核心业务,而将非核心业务外包出去。轻资产运营是以价值为驱动的资本战略。

以万达为例,什么是“重资产”?

万达商业地产的主产品是城市综合体,就是建设一个大型万达广场,旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等,把配套物业进行销售,用销售产生的现金流平衡自持的万达广场。因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品,所以万达以售养租。万达广场建成后自己持有经营,全部租金收益归万达,这就是万达的重资产模式。

什么是“轻资产”?

投资建设万达广场、全部资金别人出,万达负责选址、设计、建造、招商和管理,使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。这就是万达的“轻资产”模式。

2、轻资产意义(该内容摘录自万达官网):

首先,轻资产模式丰富了万达的商业模式,未来万达商业地产将轻重并举,保障长期稳定发展。

其次,轻资产模式企业收入来源于租金分成,不需通过房地产销售获得现金流,可使企业收入不受房地产市场波动影响,变得更加安全。

三、实行轻资产模式,万达不需投一分钱,但每年获得的收益相当可观,高于行业平均水平,可减少资金压力,降低企业负债,大幅提升净利润率和净资产收益率。

四、轻资产模式市场需求旺盛,正契合了中国经济发展以依靠内需及消费为主的新发展模式,有利于企业迅速扩大规模,提高市场占有率。

二、轻资产模式为什么突然爆红

1、中国地产行业的黄金十年:从2005年开始到2015年,很多房地产企业赚得盆满钵满,并大举进入相关的商业地产行业;政府和开发商一拍即合、两向欢喜,攻城拔寨、高歌猛进,地产和商业双丰收,这是中国商业地产上半场的真实写照。这个阶段,也是城市大规模城镇化,更是城市商圈形成、扩容和升级阶段,重资产开发模式在此所向披靡。

2、2016年后商业地产进入下半场:

(1)房地产进入青铜时代:尤其2020年之后,在国家“房住不炒”的大政策前提,各项调控政策层层加码,尤其国家三条线对房地产限制,地产从黄金时代跌入青铜时代,出现大鱼吃小鱼,小鱼和虾米消亡的情况。在这种情况下,依赖房地产销售重资产回笼资金和以售养租的方式基本行不通了。

(2)商业进入过剩和淘汰竞争阶段:核心城市城镇化进入尾声,满足商业选址条件的优质地块,比较稀缺;整体商业市场供给过剩,市场竞争加剧;商业门槛提高,招商难、开业难、运营难、人才团队梯队建设难,中小开发商难以支撑;商业存量市场规模较大,亟需消化。商业地产头部企业,如万达商业、华润商服、凯德等,适应市场和国家政策,纷纷转型走上轻资产模式的发展之路。

3、轻资产在中国大行其道:

轻资产主要有三点优势:投资和运营管理分离,专业的人干专业的事;有利于提升商业地产物业方的运营成功率;有利于轻资产输出方的发展壮大,快速规模化发展之路。

中国轻资产主要有三种模式:

第一种万达模式,以运营商为核心,投资机构作为财务投资人的类资管模式;

第二种西蒙模式,以投资机构为核心,运营机构作为受托管理人的基金模式;

第三种凯德模式,是集运营与投资为一体,运营机构同时作为投资管理人,打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链。

三、2021年轻资产赛道拥挤不堪,头部企业基本涉足,部分中游企业也在摸着石头过河;

2020年9月28日,万达商管宣布,从2021年开始,不再发展“重资产”,全面实施“轻资产”战略。2021年3月9日龙湖宣布全面启动轻资产模式。截至目前加入轻资产大军,商业开发商有新加坡的凯德商用,国内领军企业万达集团,以及华润商服、印力、新团、爱琴海、宝龙、保利等商业企业纷纷宣布进入轻资产领域,与万达一起抢城夺地。

1、 轻资产规模:

(1)2021年万达开业项目50家,轻资产占比68%;截至2020年9月底,万达商管累计开业336个万达广场,其中“轻资产”项目58个;166个在建的万达广场中,128个均为“轻资产”,占比77.1%。

(2)截至2020年底,新城在全国累计开业及储备的148个吾悦广场中,轻资产项目为13个,占比并不高。

(3)2020年11月6日,宝龙商业签约盐城建湖宝龙广场轻资产合作。宝龙商业目前拥有9个轻资项目。

(4)华润置地(01109.HK)旗下华润万象生活商业(包括万象城和万象汇),已在近日全面启动“寻求项目合作计划”,合作方式包括管理输出、承租经营、商管公司收并购。

2、轻资产的发展趋势:

(1)头部企业占据先发优势,且优势愈加明显

轻资产化已经成为商业企业不可或缺的战略选择,一方面是商业优质土地供给资源有限,二方面市场存量资产较多、亟需整合,第三在商业上市估值时市场更看好轻资产估值。

已经上道的轻资产企业,无一例外都突破了对内部资源的单一依赖,尤其是拿地选址的依赖,依靠自身积攒的商业品牌、信息技术、管理工具、品牌资源库和人才管理团队等软性要素,实现规模与营收双重增长。

由于没有重资产投入,是桩“包赚不赔”的生意,必然向着有强产业链控制力、成熟商业模式和市场号召力强的头部品牌倾斜,且会不断强化。

(2)轻资产整合,加速向三四线城市下沉

目前一二线城市商业供给饱和和市场竞争激烈,头部品牌下沉到三四线城市,华东地区已经下沉到县和县级市,来获取更大市场规模和商业成长性。以华东地区来说,新开业6座万达广场就有3座位于百强县。

(3)轻资产上市,成为不约而同的选择

随着宝龙商业、华润万象生活、爱琴海等分拆上市,行业分工将进一步成熟化,朝着成熟市场的进化终会到来。

(4)金融工具成未来变量

商业地产进入下半场,中国正从“以售养租的房产模式”到“商业资管模式”转变,从“城市综合体造城”向“资产整合优化运营”转变。

与传统的开发商销售模式不同,资产管理获利在于持有过程中,通过提升资产运营获取资产增值和持续性收入。投融管退,以资产退出为起点,倒推资产获取的判断标准和运营管理要求。

3、轻资产存在的风险:

(1)受合作方的约束:轻资产受合作方的资金实力、对商业认知、对商业项目的投入、合作方团队支持的约束和影响。

(2)沟通成本加大、运营效率降低:在委托管理模式中,虽然只需输出管理团队,不需要出一分钱,资产是变轻了,但是沟通和管理成本越来越高。

(3)轻资产合作,资产不自持,无法享受资产增值。

(4)轻资产赛道竞争激烈,不断拉低合作门槛,存在不确定风险。

4、轻资产比拼:

商业地产行业是个资金和人才双密集型行业,两者缺一不可,既要有钱而且还需要有人才团队。商业地产也是高风险、高收益的行业,一旦成功了,就会实现租金收益和物业资产大幅升值的双重收益。各企业轻资产能力也各有不同:商业品牌号召力;体系化运营能力;获取优质资产能力和议价能力;商业资产回报率。

四、在轻资产热潮之外,重资产模式,仍是打造城市商业地标优选。

如果企业具备一定品牌和规模情况下,战略上追求规模领先、速度制胜,提速轻资产是个不错的选择;但是这个降维模式,因为这个核心要素投入上,你减去了资金投入,所以在商业选址逻辑、产品个性化打造、商业运营主动性和投资回报等方面,与重资产投入项目会存在较大落差。

轻资产比较注重投资回报,易受到项目限制和业主方的约束;从项目角度出发,相对于重资产,产品个性化和项目竞争力相对不足。在轻资产一路高歌猛进的快车道外,另一方面对于稀缺性的城市核心商业位置,政府希望引进高端奢侈品商业,升级城市商圈,、重资产打造城市级地标项目。目前有几股力量正在改变、升级商业格局:

1、港资购物中心内地大爆发,抢滩国内新一线城市:太古里、九龙仓IFS、新世界K11、香港中环纷纷抢滩国内新一线城市,成为城市建筑地标、商业地标和奢侈品消费聚集地。成都太古里:古朴建筑与时尚商业的融合,文化沉淀与历史潮流的交织。

成都远洋太古里于2014年起分阶段开业,汇聚一系列国际一线奢侈品牌、潮流服饰品牌、米其林星级餐厅以及国内外知名食府。

根据中国购物中心等级评价标准2019年评定为国家五星购物中心。2020年11月18日,当选“成渝潮流新地标”。

长沙IFS: 大牌云集,打造华中商业全新地标。近70家品牌首次入湘,包括Hermes, Dior, PRADA, Dior Homme等;同时有约20家国际名品首次进驻华中区,包括Parkson Beauty, JIMMY CHOO等;更有超过50家国际一线名品旗舰店,包括LOUIS VUITTON, GUCCI, PRADA, VALENTINO, Dolce & Gabbana等,众多店铺更以双层概念旗舰店规格亮相。

武汉K11艺术购物中心,总体量达24.7万方,涵盖购物艺术中心、K11 ATELIER办公楼及K11旗下首个室外休闲慢生活街区AVENUE 11。要做辐射华中的标志性商业项目。

2、国内高端品牌,走出城堡,落子二三线城市:万象城、SKP开始扩张;据了解,华润万象生活2020年仅新开了4个商业项目, 2021年就将新开13个商业项目,22年将新开11个商业项目。

北京SKP:2020年北京SKP客流量达1500万,销售额177亿元,实现15%的增长,单店销售额、每平方米销售产出均为全球第一。

北京SKP1

西安SKP于2018年5月开业,该项目坐落于西安市南门广场东南角,总建面约24万平方米,有超过1300个国内外知名品牌入驻,首次进驻西安的包括Hermes、TOM FORD等在内的600多个品牌。是目前西安商业地标。

北京SKP作为亚洲最赚钱的单体百货之一,多年蝉联国内商场店王宝座。SKP已完成在北京、西安、成都、昆明四地的布局。

3、外资进入,寻求商业独特性:永旺、宜家荟聚、正大INCOINSIAM

无锡宜家荟聚:

4、国内部分优质企业,仍然以产品为导向,重资产打造优质标杆项目

尤其以国资背景的印力集团的印象城、中粮集团的大悦城等,虽然开始涉足轻资产,但仍然以推行重资产为主,每个项目当作个性化产品来做独特定位、量身打造,追求商业项目的极致个性。

南翔印象城MEGA:打造西上海商业地标

致力打造跨区域消费目地的新范本,创新实践TOD商业模式,引进众多城市首店和品牌最新概念店。除新鲜品牌体验外,南翔印象城MEGA注重打造场景体验,将拥有200余株热带植物的“觅境·森林”生态植物园、6米直径的“超级月亮”、全世界最大的“数字翅膀”《天空之翼》艺术雕塑、400米长的屋顶星空跑道搬入商场内,提供颇具文旅特质的独特购物体验。

在商业地产下半场和后疫情时代,不仅商业运营不容易,满铺招商和招商出彩更是难上加难;现在为争夺一个合作项目,更是多方不惜代价,放低身份、降低合作底线来寻求合作。轻资产,已然悄悄成为一片红海,因为大家都觉得轻资产这条道路是必然选择。

而在另外一条,大家认为是坎坷的重资产大道上,在二三城市的城市核心位置上,一座座商业地标正在上演下个十年、二十年的城市繁华。

*本文仅代表作者观点,不代表联商立场

wangzhongyu- 该帖于 2021/4/7 23:51:00 被修改过
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