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主题:宁波阪急完整探班报告|联商观察

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出品/澳门金沙官方&搜铺网

撰文/陈宁辉

2021年已近一半,全国商业地产市场重拾升势。据澳门金沙官方零售研究中心统计的数据显示,宁波2021年预计将新开14个商业体,其中不乏一些备受市场期待商业项目。比如广受行业瞩目的宁波阪急。

日前,《澳门金沙官方》对宁波阪急进行了实地考察,从未来期待值、硬件设施、业态品牌、运营管理等多维度进行解读,以供行业交流。

01

M型消费时代

巨大的中国奢侈品消费需求

在项目细节解读之前,先宏观分析下宁波阪急这个项目的市场期待值。

提到宁波阪急,首个关键词便是高端。坚持高端的基本定位,实际上与宁波的消费发展建设相契合。在宁波“十四五”时期建设国际消费中心城市的整体战略下,正在高速发展的宁波需要一个拥有国际一线奢侈品招引的商业适配,宁波阪急在一定程度上起着“火车头”的作用。

于消费者而言,宁波阪急的出现,尤其是对宁波的人民来说,不仅实现了家门口的高端消费需求,其全业态的配备更能满足市民的全方位购物、消费、体验、潮流生活。“虽然我住火车站附近,离天一比较近,但阪急的海外首店放在宁波,也是宁波人的一份骄傲,更重要的是以后又多了一个购物选择。”慕名而来的乐先生如是说。

无论是宏观城市发展,还是微观消费者印象,宁波阪急都具备了一定的期待值。此外,中国热烈的奢侈品市场需求无疑为宁波阪急增加了信心砝码。

据咨询公司贝恩发布的中国奢侈品市场研究报告《2020年中国奢侈品市场:势不可挡》显示,2020年中国境内奢侈品消费预计上涨了48%至3460亿元。另据麦肯锡预测,预计到2025年,中国奢侈品消费将为全球奢侈品消费增长贡献65%。

从更为直观的商场业绩上看,此前澳门金沙官方联合CRR统计的2020年全国主要单体商场业绩排行榜显示,销售额100亿的TOP7商场均为高奢定位,且涨幅十分可观。

澳门金沙官方顾问厉玲也指出,“2021年,M型消费将更加典型。M型消费的两端,奢侈品消费和中低端消费继续拉高,中产消费继续下降。去年百货店奢侈品店消费迅速升高,国际疫情影响下,境外游受限,消费回流,富人们不再投资,而是把钱放到了银行里,选择落袋为安。这批人的消费几乎没有影响。国际旅游被限制后,这批消费在2021年依旧会留在国内,而且会继续升高”。

显然,中国庞大的市场需求给宁波阪急提供了较好的生长环境,不过毕竟立足宁波,目前项目的跨城市辐射能量还有待观察,因此宁波本地奢侈品消费容量的多少是其当下首要考验。当然,还有后期的运营。

02

一线品牌矩阵

日式服务与中国特色的融合

基本面上看,宁波阪急商业体量23万方,远超百货标准,这也是阪急阪神结合中国商业市场特点打造的「百货+购物中心」的特色化模式。同时,宁波阪急有非常理想的地理位置,项目位于主干道海晏北路与宁穿路交汇处,且坐落于已运营地铁1号线与在建地铁5号线的双地铁交汇处,基本确保了全城通达性。

那么,宁波阪急给出了什么样的呈现?我们将从设计、场景、业态、服务等内容带你一探究竟。

●简单线条撑起的高级感

整个建筑设计给人的最大感受是简单、高级、清雅。宁波阪急随处可见的线条设计,比如每个楼层不同主题的多元性地板、线状组成不同图案的柱子、镜面与几何图形组成的跨层时尚墙面、黑白格调的日式复古感的电梯…无论是外立面,还是室内空间,阪急用简单的线条撑起了空间的高级感。

外部设计:外立面还是延续了日本阪急的低调、冷色系的特色,且相比国内开发商广告灯箱的利用率,宁波阪急相对低了很多,大概是想保留整个外立面清爽的感觉。广告牌主要集中在主入口两边,能弥补下外立面广告价值的缺憾。主入口采用了仪式感十足的连廊设计,门头沿用了日本阪急的元素,令人耳目一新。

内部设计:中岛的中庭打造了一个横跨5层的不规则LED装饰墙面,银白色凸显高级感和时尚感,不过后期的清洁就比较重要。

同时,宁波阪急有好几处比较有特色的跨层挑空中庭。二楼和三楼的跨双层圆形挑空,实际上是个休息区,但挑空目前展出的是蜷川实花艺术装置,未来这里可以做一些美陈或设计展览。三楼和四楼也有个跨双层中庭,后期可做一些艺术展等活动。

值得一提的是,四至六楼的跨三层的庆典广场,也是宁波阪急的主中庭,环球天幕用环保的实木设计,结合层层阶梯营造出剧场氛围,日后除了重大活动,亦可举办音乐会、艺术特展等潮玩活动。此外,宁波阪急还在此处打造了一个攀岩墙,整个庆典广场元素十分丰富。目前庆典广场正在策展的是ONE PIECE航海王特展,从4月24日开始,6月14日结束。

相比中庭在一楼位置,宁波阪急这种打法有更明显的高层导流效果。

空间场景:除了上述几个特色的跨层中庭外,宁波阪急还打造了几个有意思的空间。负一楼的下沉式广场,连通的是地铁1号线海晏北路站F、G双出口,黑色背景的大屏水幕墙也吸引了不少人拍照打卡。

五楼定制的中央庭院式的空中花园被餐饮区包裹,提供了良好的就餐环境,六楼可俯瞰全景。五楼和七楼与写字楼相连通,是不错的导流措施。

动线设计:宁波阪急的动线以围绕中岛进行的环形动线设计,每层形成一个闭环,有较强的引导性和可视性。不过因面积较大、地块不规则,存在顾客进深问题,南北末端的商铺如何引流是运营难点。

目前来看,宁波阪急一是希望未来通过高层的活动策展来进行引流;二是通过业态组合来缓解,比如一楼北区是高奢男装主题、三楼的南区是时尚内衣主题、四楼南区是潮流运动主题、四楼北区是乐活家居主题,以目的性消费来导流。

精细与极致的服务

宁波阪急延续了日本阪急「精细与极致」的服务理念,在商场多处均有体现。

每个楼层都设置了多处智能导视屏,各个扶梯口均有楼层导视指南,且均有工作人员指引并行“欢迎礼”;随处可见的休息区,且主题多样;负一楼为总服务台,此外1楼南北区各有一个服务台,每个服务台均配置了自助饮水机;电子发票开具打印一体机,一站式解决消费者的开票痛点;公区为数不少的日式景观绿植;1.5米以上的玻璃栏杆;B1儿童区的全商场亲子儿童业态指南;宁波阪急也贴心地为爱宠一族设置了专属宠物通道的宠物电梯,可停靠B3/1F和6F…逛下来整体感觉在服务上比较舒服愉悦。

卫生间的设计更显宁波阪急的细心:进门处的卫生间指南直观展现此处的配置;男卫生间也有婴儿座椅、尿布交换台等;全智能马桶的配置,是目前宁波商场顶配;洗手台统一配置了烘干机,取消了手纸,非常环保。

负一楼中岛的两处双层公共用餐区和五楼“万食如意FOOD HALL主题餐饮区”的公共用餐区非常人性化。虽然这两处用餐区基础功能是为各层的轻食、小餐饮店服务,但其实也“对外开放”,给顾客提供了一个自由、轻松的就餐环境。

●150余家首店+40余家奢侈品

业态品牌的布局是宁波阪急带来的最大亮点。地上6层地下1层的可经营空间,引入了超360家品牌,其中一线奢侈品达40余家、首店品牌达150余家、特色餐饮近80家。

探店后有两点最大的感受:一、业态融合了日本阪急与中国特色元素。除了引入数量不少的日本品牌,宁波阪急也在一楼北区打造了面向男士服装、商务的男士馆。二、高端为基础的全客层定位。阪急坚定不移地走高端路线之余,也做了一些本土化的变化,有机组合了美妆、餐饮、亲子家庭、休闲娱乐、潮玩体验等业态,并通过对品牌形象的提升做出差异化。

B1:餐饮+亲子+超市+配饰

整个B1层围绕泉屋超市分为儿童区和餐饮区。餐饮区以甜品、日料为主,包括首店がんこ寿司、千房、ラーメン凪 、gram、布歌东京、神戸風月堂、LeTAO小樽洋菓子铺等。同样还有首进宁波的网红品牌Peet's Coffee,也带来了乐乐茶、7分甜等时下火爆的新式茶饮组合。


亲子儿童区整体风格偏暖色,天花做了阪急为数不多的吊顶造型设计,看起来更温暖。

1F:奢侈品+珠宝腕表+配饰+餐饮美食

商场一楼是奢侈品区,除了爱马仕其他均已开业。LOUIS VUITTON、Cartier、DIOR、BOTTEGAVENETA、BURBERRY、PIAGET、TOD'S等40余家奢侈品组成了浙江一线奢侈品阵容。还有ALEXANDER MCQUEEN、BALENCIAGA、CELINE、LOEWE、MONCLER、SAINT LAURENT、ROGER VIVIER等品牌皆是首次进入宁波市场,开启宁波顾客崭新奢华的购物旅程。

一楼北区为男士馆,有BURBERRY、DIOR MEN、GUCCI MEN、THOM BROWNE、TOM FORD等品牌。男士馆的打造延续了日本阪急以往的成功经验,能打造男女两大奢侈品专区,彰显了宁波阪急不俗的品牌号召力。

2F:国际名品+美妆护肤+鞋履+配饰+餐饮+个护

二楼南区靠近中岛位置是美妆区,云集了BURBERRY、CHANEL、DIOR、ESTēE LAUDER、LA MER、LANCOME、LA PRAIRIE、ALBION、NARS、SK-II等30余家国际一线美妆品牌。在南区的进深处阪急打造了一个面积1200㎡的奢侈品鞋履区,首进的奢侈品鞋履专营品牌THE GLARE占据了三个铺位,还引入了首店品牌JIMMY CHOO、SERGIO ROSSI、HOGAN、BALLY、STUART WEITZMAN。二楼北区以国际名品为主,包括首店TORY BURCH、MCM、MARC JACOBS、MICHAEL KORS、MSGM这类深受年轻人喜欢的潮流轻奢品牌。

值得注意的是,二楼也开了一家Peet's Coffee,一个场子开两家Peet's Coffee,需要一定的信心。

3F-6F:时尚服饰+潮流运动+餐饮+休闲体验+数码家居+珠宝配饰+儿童亲子

三楼以上涵盖了时下流行的潮流运动、网红餐饮、科技数码、影院等品牌,能满足各年龄层群体的消费、购物及娱乐所需。

三楼主要以女装为主,占据整个空间的最中间位置,南区进深处以内衣为主题营造的集合区效果或许能缓解“客流盲点”问题;北侧进深处东西两端分别是主打儿童教育培训的美吉姆和幻贝家,售卖宫崎骏动漫周边的橡子共和国也吸引了不少顾客打卡。

四楼集合了阪急最大的潮流运动主题专区,引入了诸如中国李宁、CAT、MLB、VANS、UNDER ARMOUR、FILA FUSION、PEACEBIRD、GXG等品牌;东侧的有一家MUJI,面积超1200㎡;北区是数码家电和家居生活馆,诸如华为、小米、SONY、KAI贝印、IPSTAR|潮玩星球、海马体照相馆等,更有滑板爱好者的福音——首进宁波的潮好玩及周边零售店SU LONG BOARD、适合攀岩爱好者的魔岩RockPlus攀岩馆、适合电竞爱好者的ROG玩家国度等潮流体验品牌。


五楼以餐饮为主,除了“万食如意”的日式主题餐饮街区外,更云集了新加坡莆田餐厅、日本拉面品牌麺や庄の、喜粤8号(即将开业)以及中国人熟知的老鸭集、金牌外婆家、加餐海鲜自助、映水芙蓉、万岛等特色餐饮。

六楼以屋顶花园为主,商业经营集中在北区,包括高端室内高尔夫G.NEXT、宠物服务HIPET海派宠物、高端健身馆TPH GYM及拥有PRIME厅的浙江省首家高端影院寰映影城

03

写在最后

宁波阪急揭开面纱后,收到了太多的关注,这也能反映出宁波阪急在大家心中还是存在不一样的意义。

我们认为,宁波阪急在融合日本阪急与中国消费者特性后,以一线奢侈品形成了较大的集群优势,近50%的首店占比能为商场带来一定的客流保障,构建成的全客层消费体系能满足多维客群的需求,尤其给宁波商业市场,带来了新鲜感和活力。

但是,不可否认的是,阪急地处的东部新城还未形成成熟的商圈优势,各商业之间的合理互通有一定难度,据悉阪急配置的是丽思卡尔顿酒店,预计能带来一定的高端客流。最新消息显示,曾经火爆上海的Costco开市客也将进入宁波,落址鄞州区,相信未来宁波商业市场会更具活力和国际化。

当然,作为外资商业,难以避免的是“本土化”问题。从目前看,与宁波本土企业杉杉商业的合作是明智的选择。相比输出高端品牌和创新内容,对于宁波阪急来说,消费者同样重要。不过,至于后续运营效果如何,还有待市场检验。

- 该帖于 2021/5/21 8:00:00 被修改过
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